楼市观察

苏州别墅“量缩价升”
上海房产网  发布时间:2009-02-24  来源:

    在楼市成交全线萎缩的情况下,别墅销售的一枝独秀成了众多开发商“捂盘惜售”的产品。业界甚至出现了“有别墅卖的开发商就死不了”的说法。


别墅供求紧绷呈现“量缩价升”


    和08年苏州公寓市场“受冻”情况不一样的是,别墅市场依然停留在07年楼市的暖意余温中。


    苏州商品住宅统计显示今年1-5月份,苏州小户型销售共计5630套,比去年同期有所上升,别墅的销售量比去年同期下降15%左右。记者从中介处了解到二手市场别墅价格升幅也很快。去年4、5月份仅名城花园一套240平方米的别墅当时价格是230多万,现在已涨到了380万,涨幅高达65%!


    但是由于07年的别墅销售过火,因此今年同期别墅销售量即使比去年有所下降,仍可以判定苏州别墅成交属于活跃区域。毫无疑问,别墅受到限地政策的影响,已经成为了住宅成交的热点。苏州房产协会副会长邱元华态度很肯定地表示,“当前苏州虽然别墅成交量比去年同期有一定的回落,但别墅价格却依然上扬”。


    今年第一季度,苏州各个区域的别墅销售印证了邱会长的分析。智园、观谰丽宫这几个新开盘的别墅都出现热销,而续推的老盘如姑苏桃花园、星岛仁恒、依云水岸等也被市场很好的消化。从西安交通大学苏州长三角地产研究所提供的数据来看,今年第一季度苏州别墅新增供应面积不到12万平方米,销售面积为11.3万平方米 ,虽然第一季度的新增供应面积和销售面积比去年第四季度都有所下降,但另一方面也说明苏州别墅的供求市场关系相对紧张,因此出现别墅价格继续上扬也就不难理解了。


    无独有偶,在百公里之外的一线城市上海也出现了别墅市场“量缩价升”的现象。今年上海别墅销售量比去年同期下降29%,而别墅均价比去年同期上涨60.3%。


高档别墅、经济型别墅可能分化


    针对苏州、上海都出现的别墅市场“量缩价升”现象,上海高端别墅市场资深研究分析人员王子平分析道:“别墅出现量缩价升的原因,是由于高档别墅价格上涨,经济型别墅销售萎缩引起的。”

    目前市场上的高档别墅(总面积在1000平方米以上)存在开发商惜售现象,而中低端经济型别墅(总面积在350平方米以下)则出现了销售萎缩状态。对于对银行贷款依赖性很大的购买经济型别墅的群体,一旦银行贷款收紧,首先就会直面冲击。王子平认为,分析别墅市场,苏州市场今后两年内也将出现高档别墅继续涨价、经济型别墅可能退烧的情况。因此,对经济型别墅的开发来说,品牌效应至关重要。

    实际苏州高档别墅市场已经出现了全装修别墅和景观精装修别墅。晋合地产苏州有限公司营销总监龚宵表示,从苏州的商业信号如 LV开始进入苏州就可以察觉到苏州的高档住宅市场依然有相当大的潜力。晋合在李公堤地块上做的是精装修高档别墅产品,虽然国外的别墅几乎都是全装修、独栋独院别墅,但目前国内还根本达不到精装修别墅普及的状态。

    而苏州招商地产销售总监何春荣则告诉记者,今后招商地产在苏州也将继续走中低密度别墅专业的开发路线。依云水岸三期产品将上市。在三期产品中,将有创新的花园洋房在苏州首次出现。在相城区高铁、城际铁路开工的背景下,依云水岸将是交通便利、生态型别墅区的代表作品。


通货膨胀,别墅可保值增值?


    从金融大背景来分析,别墅价格在08年续写上扬神话不是没有道理的。首先中美利率倒挂、人民币升值继续加剧;加上国际热钱继续流入导致别墅类资源性不动产价格继续上升,甚至有统计数据表明5月份流入境内的热钱就达到200多亿;此外越南金融危机以及股市大幅波动,都影响到社会的财富阶层的投资行为。

    而使得别墅成为当前投资热点的最关键原因是目前金融环境通货膨胀压力巨大,做为硬通货的黄金价格并不稳定,甚至出现回落。股市持续低迷,出现了资金从股市回流银行的迹象。投资渠道过窄,使得财富阶层把购买别墅作为升值增值的一种投资行为,别墅也就成了许多人眼中的“硬通货”。再从别墅的不动产本质属性上来看,08年继续掀起别墅热也不是没有原因。别墅土地供应基本被掐断,别墅用地成为稀缺产品,物以稀为贵,别墅的价格自然也就水涨船高了。

    记者了解到,一线城市上海目前别墅价格已经进入了“1053时代”。所谓“1053”就是指上海朱家尖区域的豪宅单价已经达到10万元以上,品牌企业开发有明显风格类型的别墅单价也在5万元以上,而经济型别墅的单价也超过了3万元。目前上海的别墅价格,特别是高档别墅的价格还在继续上扬。


    对此,浙江大学房地产研究投资所副所长金元欢明确表态,他已经把别墅做为目前的首要投资产品。“在现在这个时候,如果你问我是把钱投资到股市还是楼市,我要告诉你,我肯定把钱投到楼市,因为股票市场目前还不规范,房产投资是不动产投资,毕竟有房子在手上。如果你问我在楼市投资哪种产品,我告诉你,现在的别墅依然有投资价值。”


    金元缓还通过亲身经历的的例子来证明自己的观点。据说,几年前杭州的玫瑰园别墅在郊区,当时的别墅才七千块钱一个平方,两三百万就可以买一栋别墅了,但当时他犹豫了一下,没有投资。现在短短几年,别墅的价格已经翻了十倍,成了两三千万一栋了。大概就在前年,他第一次来到苏州,恰遇到拙政东园开盘销售,却再一次失之交臂。结果2008年来一打听,别墅的身价已经翻了一倍。


    “真的觉得有点后悔。现在我依然把眼光放在苏州别墅市场,不想再错过了。”金认为,有实力的人仍然可以把投资别墅的眼光放在苏州。因为苏州已经不是原来的“小苏州”了。按照他的判断,在未来的五年里长三角,特别是沪宁杭、苏锡常将融合成为一个特大的城市圈,就像美国的洛杉矶一样的大城市圈。富人在大城市的郊区居住别墅,将是很普遍的事情。有这个预期在,苏州的别墅市场就有投资的潜力在。

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