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李迅雷:房地产会有新一轮上涨出现
上海房产网  发布时间:2015-05-22  来源:一财网

李迅雷表示,目前房地产销量出现了明确回升的势头,随着销量的增加,价格也出现一定程度的上涨,尤其一、二线城市房价上涨的趋势已经得到确认。

 

16日,中国指数研究院发布“2015中国房地产上市公司TOP10研究”,在发布会上,李迅雷表示,目前房地产销量出现了明确回升的势头,随着销量的增加,价格也出现一定程度的上涨,尤其一、二线城市房价上涨的趋势已经得到确认。

 

“2015中国房地产上市公司TOP10研究”在针对137家沪深上市房地产公司和48家大陆在港上市房地产公司研究后认为,2015年房地产板块的投资价值凸现,特别是发展前景好、投资回报较高的房地产上市公司将获得资本市场更多青睐。

 

其中有三类企业值得重点关注,一是以万科、招商为代表的龙头房地产上市公司,二是以保利地产、恒大为代表的主动谋求多元化转型、积极打造新利润增长点的房地产上市公司,三是依托京津冀协同发展、自贸区、一带一路等区域规划政策提升发展空间的房地产上市公司,如华夏幸福、泰禾集团、荣盛发展、浦东金桥等。

 

关于未来房价会上涨的原因,李迅雷认为在于需求上升但供给没有跟上。目前无论是新开工面积,还是开发企业拿地的意愿都不强。“行业供给有滞后,这个滞后需要6~9个月。”李迅雷说。

 

上述报告也显示,受行业整体下行的影响,2014年房地产上市公司普遍缩减了拿地规模。据TOP10研究组测算,沪深及内地在港上市综合实力TOP10企业在2013年、2014年及2015年一季度的土地购置费用占销售额比重分别为40.67%、31.60%和63.91%,2014年该比值明显处于较低水平。

 

不过,2015年一季度,受到上年末良好销售表现的鼓舞和对未来市场的乐观预期,部分房地产上市公司适度增加了购地支出。

 

这一轮房地产市场的回暖,依然出现了分化。

 

李迅雷表示,一线城市反弹明显,房价涨幅高,二线城市次之,交易量比较大,但涨幅低于一线城市。与一二线城市相比,三线城市依然面临较大的去库存压力。

 

根据上述报告,2014年,受到市场需求增速放缓、成本费用占比提高的负面影响,房地产上市公司的经营业绩增幅出现回落、负债压力有所增加。

 

与此同时,房地产上市公司的业绩分化更加显着。2014年,营业收入突破100亿元的房地产上市公司数量上升到37家,营业收入均值增长率为19.13%,高于沪深上市、大陆在港上市房地产公司营业收入均值增长率。

 

房地产上市公司的盈利能力也表现出明显的分化特征,大型房地产上市公司在逆市展现出更为稳定的盈利能力,而中小房地产上市公司的盈利能力面临更大压力。

 

与之相对应,2014年沪深、大陆在港上市房地产公司中分别有约六成、四成的企业净资产收益率出现下滑,在销售不畅和成本上升的双重压力下,大部分房地产上市公司净资产收益率下跌;沪深及大陆在港上市房地产公司中,均有超过六成的企业每股收益出现下降。

 

2015年以来,沪深及大陆在港上市房地产公司的平均市值持续震荡上升,截至5月4日,沪深上市房地产公司的平均市值为196.11亿元,较2014年末上涨了50.11%;大陆在港上市房地产公司平均市值为254.50亿元,较2014年末上涨40.77%。报告称,随着多重政策利好的逐步释放,房地产板块有望迎来新一轮上涨行情。

 

李迅雷称,房地产新开工面积和房地产投资,会在下半年企稳,可能要等到第四季度才可能回升。不过,从中长期看,李迅雷认为,房地产市场还是处于供需平衡的状态。他认为,影响住宅需求的是改善性需求、拆迁改造、新增人口刚性需求、城镇化的需求,这四方面的需求量是65亿平方米,而房地产新增的产能也在60亿平方米,基本平衡。

 

不过,考虑到对房地产需求最大的还是25岁到44岁的人群,而这个年龄段的人到2015年已经达到顶峰,从2016年开始消费主体数量会下降,因此,从更长期来看,受人口老龄化的影响,房地产行业的需求是有限的。

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