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谢国忠:央行降息房地产经济下一步何去何从
上海房产网  发布时间:2015-02-08  来源:

      政府数据仍然显示楼盘销售很旺。由于房地产是一个如此零散不一的行业,要对政府提供的数据进行核实是不可能的。然而,在很多城市我们很容易看到空置的楼盘。我相信在西部一些城市,情况要比沿海地区更糟糕。

      如果中国想再度刺激房地产业,它可以降低按揭贷款利率。

      中国的按揭利率都是浮动的。5.5%的按揭利率水平比一年期存款利率高出3.25%。针对抵押产品的息差如此之大,这在别国是闻所未闻的。将现行按揭贷款利率调低一个百分点,这似乎是一个比较适当的幅度。这样的政策制定之后,必定会刺激房地产发展,我认为它刺激的途径,主要是通过重新启动投机,而不是通过启动真正的最终需求。就最终需求而言,房价和收入水平之间的差距是主要问题。

      这个政策会带来另一拨土地投机贷款热。最近几年土地购置量已经整体上超过了土地开发量。我估计已购置的土地中未开发的可能达到7.25亿平方米,相当于2005年已开发土地面积的3.6倍。未经证实的传闻证据表明,土地撂荒情况非常普遍。我认为,降低按揭贷款利率可能会引发新一轮坏账。

      如果7.25亿平方米土地的确得到开发了,那么其中有80%被用于居民住宅楼,这些土地上可以新建2500万套公寓。加上已经在建的1600万套公寓,一共是4100万套,相当于城市家庭25%的居住需求量。我们不知道有多少公寓卖出去之后处于空置状态,但是如果说有500万套空置房,我不会感到惊讶。

      我认为,重新刺激房地产发展的政策,只不过提供了一个借口,让银行的贷款变为投机者的利润,而将一拨坏账留给中国普通百姓来消化。

      但我不排除这种政策出台的可能。既得利益可能非常强大,这种力量并不能轻易被忽视。

      拉动消费政策受阻

      从十年前开始,向消费拉动型增长模式改变就已经成为中国的梦想。现实情况是,若采用修正后的GDP进行计算,中国的消费占GDP的比重从1995年的 65%降到了2005年的50%。中国消费相对疲软的原因有很多。主要原因在于地方政府在经济中的作用太强大,太热衷于以集中调动资源进行投资的方式来推动经济发展。

      我估计中国家庭储蓄率大约为30%。这个水平相对国际标准而言已经很高了,但它并不能解释为什么中国的消费水平这么低。家庭收入在GDP中所占比重很低(只有56%),这可能是一个更重要的原因。因此,为了推动消费,政府需要提高家庭收入。

      我个人认为,最有效的途径就是将政府拥有的资产进行证券化,之后在国民当中进行分配。当前,煤炭、石油、土地等自然资源货币化后所创造的收入,往往会立即通过政府控制的渠道变成投资。如果这些资产由更广泛的大众来掌握,那么人们可以决定消费多少、储蓄多少。我认为这种政策可能带来多年的消费繁荣。

      然而,在过去几年里,已经出现强大的既得利益者,他们掌握着大量的资产,使得拉动消费的改革举步维艰。这就是为什么我对于中国能否转变为消费导向的增长并不乐观的原因。

     周期性储蓄的逐渐减少,可能会自然而然地使消费在GDP中的比重增加。在经济繁荣期,煤炭、石油、土地等自然资源的价格迅速上涨,这相当于对家庭收入进行了征税,把钱转到企业和政府门下,而企业和政府显然比家庭更倾向于投资。

      当周期开始冷却,自然资源价格开始下降,情况就会倒转过来,家庭收入占GDP的比重会上升,消费在GDP中所占比重自然也会上升。然而,这类周期性波动并不意味着中国发展模式的任何改变。
 

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