楼市观察

开发商收缩战线减少拿地 土地市场未见底
上海房产网  发布时间:2011-05-21  来源:第一财经日报

   调控前景的不确定性,使开发商拿地热情大减,全国各城市的土地市场呈现先于楼市降温的迹象,流拍、底价成交再度出现。

 

  与此同时,开发商认为,目前并非好的拿地时机。这意味着,土地市场仍将继续探底。

 

  企业拿地规模下降

 

  曾经在土地市场上表现突出的万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等开发商,不约而同地降低了拿地规模。

 

  中国房产信息集团(下称“中房信”)发布的市场月报显示:2011年4月,15家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米,同比下降78%,环比下滑66%;成交土地总价约56.88亿元,同比下降70%,环比下滑59%,创2010年以来拿地总量和成交总价的最低纪录。

 

  万科披露的月度信息显示,今年1月新增土地12宗,但之后便陷入明显下滑,2、3月份均新购项目3个,到4月份更减少为1个,即在广州以收购的方式获得总建筑面积57.2万平方米的万科红郡项目,而该项目其实也早已经在万科广州公司的运作中,不能真正算是当月的新增土地。

 

  保利地产的土地扩张也呈现相似轨迹,该集团在前4个月新增土地10宗,其中2月份5宗,3月份3宗,4月份2宗,有逐月走低的趋势。

 

  中房信在月报中表示:“纵观2011年前四个月,剔除比较特殊的2月份,15家典型企业拿地总量基本呈逐月下降趋势。”

 

  短期策略调整已确立

 

  对开发商拿地规模下降的原因,中房信指出,一方面是在目前的政策环境下,未来市场走势并不明朗,多数企业持观望态度;另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素,导致企业资金面压力增加。

 

  万科董事会秘书谭华杰日前在一场投资者见面会上表示:“由于房地产市场与土地市场之间存在联动机制,受房地产市场调控持续的影响,公司年内土地市场策略也可能出现相应调整。”

 

  保利地产董事会秘书岳勇坚也表示:“公司拿地的态度更为审慎。在调控的环境下保持谨慎是正确的选择。”

 

  金地集团(600383.SH)今年前4个月的新增土地也不多,尤其是最近3个月,仅在南京新购一宗土地。公司董事会秘书徐家俊表示:“开发商拿地量的减少,来自两方面原因。一是每年前5月都是全国土地市场的淡季,各地供地量相对数量低;二是目前的时间节点并不适合开发商大量买地。”

 

  中航证券分析师杜丽虹在一份研究报告中对开发商的土地策略进行了总结:当土地升值速度高于资本成本时,所有的地产企业都在寻求储备更多的土地,土地储备的多少成为衡量地产企业价值的最主要标准(有时甚至是唯一标准)。但当土地升值速度减缓时,单纯持有资产的回报率降低,土地储备本身的价值贡献在减弱,过度储备的情况下甚至还会出现“负价值贡献”,于是,从长期看,企业将重新调整自己的金融策略,缩短土地储备周期,把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节,以加速资金周转、提升资本使用效率。

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