楼市观察

社科院:中国新增住房刚性需求峰值已过
上海房产网  发布时间:2011-05-07  来源:中国证券网—上海证券报

     如果说城镇每年新增家庭对住房的需求是支撑开发商不断涨价的主要依据,那么中国社会科学院昨日给出的统计结论将令市场预测大大改变——社科院昨天发布“2011年房地产蓝皮书”称,近几年中国城市化速度已经开始下降,新增家庭数量的峰值已于近年完成,其所带来的住房需求正在减少。

 

  整体新增需求正在放缓

 

  根据蓝皮书的分析,从全国来看,每年城市新增家庭数量及由此带来的住房需求正在减少,刚性需求对房价长期上涨的动力已不复存在。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。

 

  不过,社科院李恩平副研究员也强调,上述判断是基于全国背景,不排除一些大型城市和宜居城市近年来仍存在新增家庭数量不断增长的可能。

 

  据介绍,2000年至2010年十年间,我国城镇累计新增商品住房面积43.26亿平方米,新增套数在4300万左右。截至2010年末,全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿平方米左右。从2008年开始,我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数,加上存量房,整体户均住房已经达到或者超过了一套。

 

  对于目前的房价、收入关系,社科院称,2009年我国城镇家庭的平均房价储蓄比是33.7,即城镇家庭平均需要33年的储蓄总和才能购买一套商品住房。“同时,我们对不同的收入层次进行了细分,其中低收入户、中等偏小户等近60%家庭户房价储蓄比都在40以上,而家庭的生命周期中能够形成储蓄的最多30年,这就意味着至少60%以上的家庭在现在的市场上是无力购房的。”李恩平称,这就意味着中低收入家庭消费型需求被驱逐出了购房市场。

 

  建议开征房地产持有税

 

  社科院在“2011年房地产蓝皮书”中还系统总结了“十一五”期间楼市的主要问题。

 

  首先是地方政府对土地财政的过度依赖。据介绍,“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元,地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%,增长到2010年的65.9%。 而保障性住房建设却严重滞后、监管力度不够。据了解,2006年至2009年,我国经济适用房投资累计竣工145万套,占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。

 

  与此同时,房价持续攀升,房地产投机未得到有效抑制;房地产税费制度不合理,单方面提高了土地与商品房的成本,助长了囤房囤地,造成了房地产资源的闲置和浪费。

 

  对此,社科院建议:建立保障性住房建设管理长效机制,开展房产普查,在准确掌握房地产基础数据的基础上,根据土地供求、城市化进程、人口变化、居民收入增长、房地产市场供求等制定切合实际的中长期战略;改革土地财政,开征房地产持有税,弱化并替代地方政府对土地财政的依赖,调节住房市场分配。

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