楼市观察

苏州商业地产分化趋势日益明显
上海房产网  发布时间:2011-04-01  来源:姑苏晚报

  苏州大学商学院教授 沈健

 

  姑苏晚报讯 限购令出台以后,住宅市场上的改善以及投资需求因此受限,这对于苏州住宅成交确实造成了较为明显的影响,但是对于商业地产没有限制,在这样相对宽松的政策背景下,商业地产是有发展机会的,但是之所以限购后没有出现爆发性的发展,有其内在的原因存在。(推荐阅读:2011年值得期待的吴江商业地产

 

  三大信号解析苏州商业地产发展现状

 

  随着国家对房地产市场调控的层层深入,限购令后苏州住宅成交也是不断走低,此时不少目光欲转向与限购"脱轨"的商业地产上来,预期商业地产将彻底扭转商住不平衡局面,然而,虽然商业地产没有受到此次限购令的影响,但是其风险很大,需要投资人有很强的判断能力,因此短期内不会出现特别明显的变化,而且个人认为,目前房地产市场包括商业地产已经够火了。过去的房地产市场是不成熟的,主要表现在房价一直有普涨的现象,而随着市场的日益成熟,商业地产具备良好发展前景的同时,也将出现分化现象,比如品质好、地段优的楼盘价格继续走高,反之则价格会下跌,即后期商业地产,包括整个房地产市场,价格并不会随着经济发展全面上涨,而是会有涨有跌。

 

  就目前苏州市商业地产的发展现状来看,本人总结有以下三点:首先,过去的房地产市场上,商住价格倒挂现象十分明显,商业地产价格相对住宅来说,处于一个"洼地",价值没有得到真正体现,但是从去年开始,在一系列的调控政策下,商住倒挂现象出现了反转,调控后商住价格趋于平衡化,住宅在价格上已经没有优势了;其次,收益与风险是并存的,高收益的前提是承受高风险。商业地产区别于住宅的一大特点就是风险很大,住宅除了投资之外还可以入住,但是商业地产受区位影响非常明显,地段好,有发展前景的商业项目,投资回报率很高,反之其转手较难,而且不易改变用途,风险较大;再次,从租收比的情况来看,以前投资商业地产3-5年就可以收回资金,资金回报期限较短,但是目前的租金不高,也让不少投资客选择持币观望态度,并没有出现疯狂抢市局面。

 

  投资渠道多元化有效规避风险

 

  随着经济形势的多边化发展,传统的单一投资方式不能分散风险,已经不能适应目前多变的市场形势,"鸡蛋不要放在一个篮子里"是我对于入门级的开发企业以及投资者的建议。商业地产的投资需要敏锐的洞察力,需要实地考察区位等因素,同时需要一定的专业分析能力,这些是一般普通投资人群所不具备的,50%实物资产+50%金融资产是本人认为较为合适的投资方式,每种投资组合的产品最好不要超过总投资量的50%,而且产品内部也应该多元化,比如实物资产除了房地产之外,还可以投资于其他耐用消费品,而金融资产也包括多种类型,诸如黄金、股票、基金等,投资者也可以在金融资产内部实现产品组合,尽量降低风险。

 

  总的来说,本人认为商业地产投资的门槛较高,其风险状况远远高于住宅,而且真正绝版旺铺的购买也是相当困难,所以随着商业地产日益走向成熟,分化趋势必将显现,投资商业地产必须慎重,需要对投资对象进行详细的前期价值判断与调查,最好是实施组合性投资策略,以规避市场风险。(推荐阅读:2011年值得期待的吴江商业地产

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